“住宅+商业+长租”复合开发，这家企业走通了

炒股就看，住宅权威，商业专业，长租及时，复合全面，家企助您挖掘潜力主题机会！业走

希腊神话中，住宅丢卡利翁夫妇利用提前建造的商业方舟，躲过了大洪水灾难，长租如同旧时代人类面临洪水的复合风险，中国房企也正在经历一轮考验，家企坚持“一体两翼”战略六年的业走中骏，回过头来，住宅也会庆幸，商业自己找到了那艘方舟。长租

建造属于自己的方舟并不容易。这些提前布局，稳扎稳打的房企，在这轮考验过后，将重新上路，带给这个行业新的生机。

上海中骏广场

以敬畏之心选对路

在行业的这轮结构性调整中，越来越多的房企开始以敬畏之心，去尊重消费者、尊重市场规律与法则。

2018年秋，万科喊出要努力活下去，而如何活下去，房企有不同的版本来诠释。例如龙湖去年业绩发布会上提出，要保持高度警觉、保持饥渴，保持对社会、国家的敬畏；旭辉今年提出，要尊重常识、敬畏规律、回归本质；

而在中骏，这个版本叫做“惧者生存”。

熟悉中骏的人都知道，惧者生存是企业内部的行事准则。“惧”是敬畏和尊重，是对行业发展保持敬畏。在市场火热的2017年，中骏在发展同时，提出了关于企业的战略性思考。

2017年，中骏正式提出“一体两翼”战略，以住宅为“一体”、购物中心与长租公寓为“两翼”，一体两翼战略协同，为企业发展指明方向。

不盯着来钱快的住宅，反而花精力去搞商业、购物中心、长租公寓这些“吃力”的业务，中骏的做法在当时显得尤其独特。

“路选对了，再遥远都能达到目标。”这是中骏集团董事局主席黄朝阳最喜欢的一句话。而“一体两翼”战略，正是黄朝阳和中骏选择的路。

六年来，中骏始终保持战略定力，坚定推进“一体两翼”战略，落实到土地市场上，有意识选择更多“住宅+商业+公寓”的综合性地块，为“两翼”的发展奠定基础。

从近三年年报数据来看，2019年，中骏旗下购物中心板块，即中骏世界城已布局14个购物中心。同年，方隅公寓已布局14个城市，签约34个项目。

2020年，中骏新增38幅土地，其中23幅为支撑“一体两翼”协同战略的综合性用地。2021年，这个占比进一步增加。中骏新增的25幅地块中，有22块是通过“一体两翼”战略获得，占比超8成。

现如今，行业的发展也正如中骏高层预计，房企在拿地端口的竞争已进入白热化，对于各家房企，修炼自身的拿地秘籍特别重要。回过头来看，中骏的提前思考和战略选择，为其发展占领了先机。

在坚持战略定力的同时，中骏也在思考如何保障战略落地效果。

首先，中骏看重的是战略人才储备。在提出“一体两翼”同时，中骏积极引进在商业和公寓领域的专业人才，比如执掌方隅公寓的陈坚，在2018年正式加盟中骏，此前曾任麦格理资本大中华区主席等要职，对企业融资、投资银行和直接投资领域相当了解，在长租公寓的运营及管理中扮演了重要角色。在商业、零售业摸爬滚打了二十多年的牛伟，曾就职于银泰、万达、等知名企业，具有丰富的购物中心运营管理经验。2019年，牛伟选择加入中骏，为中骏商管在短期内开疆拓土发挥了重要的作用。

得益于重量级专业人才的引入，中骏组建了在细分市场能打硬战的专业团队，为“一体两翼”战略发展铺好了路。

以综合实力夯实布局

近年来，房企纷纷聚焦核心城市群和都市圈，其中，投资重心回归一二线城市，已成为房企避险的重要手段。“目前典型房企的布局战略，大多是一二线为主，三四线为辅，土储集中于一二线城市的房企比例可达7成左右。”在克而瑞分析人士看来，结合各城市供地计划，未来一二线城市土地的竞拍门槛会越来越高。

聚焦一二线城市精准投资，也是中骏近几年布局的缩影。从经营数据和土地储备来看，中骏去年合同销售金额按城市的级别来计算，一线二线城市占比大约66%，按照土地储备成本占比来看，一二线城市占比达到70%。其中，上海、北京、杭州、苏州、厦门、福州等22个城市，是未来中骏重仓的战略核心城市。

然而，当下的一二线城市，玩法儿其实已经改变了。以北京土地市场为例，自实行“一地一策”的竞拍方式以来，纯商品房地块比例大幅减少。去年首批集中供应的30块宗地块，不受限制的纯商品房地块仅有9宗。

在这种情况下，更多考验的是房企的复合开发能力。而从房企们频繁联合拿地的动作也能看出，一二线城市优质地块的门槛，已不仅是住宅开发要强，而是要在商业、公寓等领域都有强大的实力。

中骏，是行业内少有的具备独立开发“商业+住宅+长租”地块的房企。回顾中骏在一二线城市的布局，不难发现，在住宅市场、顶豪市场、商业综合体、TOD综合体等典型项目上，均能看到中骏的身影。

以北京市场为例，2006年，中骏首次进京，挑战的是，位于国贸核心的北京CBD中骏世界城。当时大部分房企进京，都是从住宅做起，而中骏以商业综合体作为首秀，足见其对于商业开发的底气。

十年之后，中骏在北京二环德胜门旁开发了中骏天宸，首次带来了“天”字系顶豪产品。经过多年的积累与沉淀，中骏在北京陆续打造出西长安中骏世界城、中骏金辉未来云城等超级TOD综合体项目，成为少有具备独立操盘大体量TOD项目的房企。

在这个过程中，能看出中骏对于深耕二字的独特理解。伴随着规模的增大，中骏的项目类型并不单一，基本涵盖了市场上所有的开发品类，进一步夯实了深耕一二线城市的战略布局。

在保证财务安全下谈发展

行业剧变之下，今年的房企很少再谈规模，谈的更多的是如何生存下来，才能穿越寒冬与周期。

过去三年间，中骏每年的新年贺词上，都会强调在保证安全边界的情况下，去实现企业的长远发展。

持续保持安全可控的财务结构，是中骏的底线。从财务数据来看，中骏在近几年的各项财务指标均保持在安全线内，毛利率、净利率、应占核心净利率一直稳定在行业高位水平。

最新数据显示，中骏集团“三道红线”始终维持在绿档健康水平，与此同时，中骏通过审慎财务管理，持续优化债务结构。今年3月，中骏在提前偿还了5亿美元债券之后，年内已经没有到期的美元债需要兑付。

这一点，放在房企频繁暴雷的市场环境下，是中骏抗风险能力的证明。据不完全统计，在中国上市房企50强中，民营房企占比36家，自去年以来出现债务违约的民营房企占总数将近一半。

面对行业的结构性调整，中骏选择坚持在经营上强化现金流导向，实施更有弹性的现金流管控机制，有效保障了企业稳健、安全的经营基本面。

坚持做对的事情，其他的交给时间

稻盛和夫曾说过：“经营者自己心灵的状态，会活生生地反映在自己的企业经营上。刁蛮的人企业经营也是刁蛮的；认真稳重的人，企业经营也是认真稳重的；性格肆无忌惮的人，企业经营也会如此。”

在30多年的房地产历史中，你能看到性格迥异的企业家和他们领导下的企业，在经历不同发展周期后，有企业退场，也有新企业加入。

中骏给人的最初印象，更多是创始人黄朝阳带来的。其将工科生严谨的理性思维植入到一手创立的企业当中，赋予了中骏稳扎稳打的性格基因。

不盲从，专注做自己擅长的事情，是黄朝阳早期创立中骏之后的做事风格。1987年从机械制造行业起家，1992年进入电气市场，1996年深入房地产市场。黄朝阳说过，中骏那时只做这三件事：建筑机械、电力设备、房地产开发。

在那个野蛮生长的时期，黄朝阳抵住了很多诱惑。曾经有人找他去开矿，也有人找他开KTV，但他明白企业的竞争优势在哪，选择有所为而有所不为。

不赚快钱，坚守战略定力，是中骏在快速发展后的转型之路。随着地产行业进入正轨，黄朝阳开始思考企业的转型方向。而在那个快速扩张的时期，并没有多少企业会去思考和在意转型的问题。中骏却在2017年大张旗鼓的宣布，加速布局购物中心和长租公寓这两块业务，且上升到与住宅同等重要的企业战略层面。

黄朝阳多次在公开场合表态，中骏要坚持战略定力，坚持做正确而难的事。保持稳健步伐，敬畏市场规律，比别人早走一步，工科中骏有着面向未来的理性思维。中骏坚信只要方向对了，一步一个脚印坚持走下去，其他的交给时间。

一个容易让人忽略的事实是，1987年成立的中骏，几乎经历了中国房地产发展的所有阶段，是中国最早一批的民营房企。在中国地产界，一个能活35年的公司，本身已经是一个胜利者。

最新评论