文|路春锋  编辑|刘狄

这个周末，聚焦整个地产圈被龙湖换帅刷屏。陈序词此事还一度扩圈，平接登上了百度热搜榜前十。掌龙

10月28日周五晚间，湖成龙湖以低调和迅捷的关键姿态，宣布了新、聚焦老掌舵者的陈序词交接。80后最强管培生陈序平，平接几乎以创造最快升迁史的掌龙态势，从创始人吴亚军手中接过罗盘。湖成要知道，关键他2021年才开始进入龙湖的聚焦核心管理层。

10月31日是陈序词陈序平执掌龙湖的第一个工作日。这一天，平接龙湖“很忙”。

公司上午发布公告，将于2022年10月31日提前偿还2023年到期的部分银团贷款51亿港元。下午以19.6亿元总价，成功拍得苏州相城2022-WG-65号地块。

加上今日获取的苏州地块，近期龙湖在北京、上海、合肥、西安、苏州等地总计获地已经11块，拿地金额达到约130亿元。

通过一系列组合拳，龙湖在不断提振市场信心。

龙湖的陈序平时代，就在这样的纷繁中启航。

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聚焦重点城市  整合非住宅航道

30日晚间，龙湖召开投资者电话会议，新、老掌舵人及管理团队悉数出席。

会上吴亚军首先表达了对陈序平的肯定，“过去3年，我一直在安排能够接我班的人，接任董事长的人选。序平在他还在做项目总、做北城天街的时候，我就跟他深度交流过，我觉得他在投入度、对龙湖的忠诚度和商业思路上是一个可造之才。”

陈序平接任吴亚军早有预兆。在今年3月25日举办的龙湖2021年业绩说明会上，创始人吴亚军数次将陈序平推向台前——媒体提出的大部分问题，都被吴亚军指定由陈序平作答，“序平，你来说吧”几乎成了吴亚军当场的口头禅。

时隔半年，有着“地产铁娘子”之称的吴亚军正式官宣卸任，将接力棒交给陈序平。

毕业于清华大学，由龙湖人才体系培养起来的“仕官生”陈序平，几乎创造了龙湖历史上最快的升迁——今年2月刚刚晋升为集团CEO，8个月之后即升任集团董事会主席。

接近龙湖的业内人士表示，陈序平是龙湖年轻一代中的佼佼者，但并非唯一。在龙湖内部，有不少像陈序平这样的仕官生，从业务一线走向地区和集团管理团队。“截止目前，仕官生（含仕官生2.0）在龙湖中层管理者中已近200人，高管团队中占比更高达20%。”该人士指出。

吴亚军透露，自去年7、8月份，陈序平已经在集团总体整顿公司的组织状况以及执掌整个大的盘面。

新任董事长陈序平则向外界展示了他对龙湖的布局——整合航道。陈序平表示，未来五年，我们的目标是商业、租赁住房、空间服务、智慧营造这四个经营性航道能够产生的利润占比要过半，收入占整个集团的30%。“到那个时候，龙湖长相跟现在已经完全不一样了。”前述接近龙湖的人士指出。

实际上，早在去年8、9月份，“我们已经洞察到行业出现变化的苗头，所以主动进行战略聚焦，一个是城市聚焦，另一个是航道聚焦。”陈序平提道。

在城市聚焦方面，龙湖梳理出20个城市，重点投资。陈序平称：“过往龙湖去的城市不多，只有68个，但是去年8、9月份的时候，我们已经观察到一些城市的苗头不太对。因此，我们在城市聚焦上梳理出20个重点城市、14个机会城市和34个阶段性不会再投入的城市。从去年8、9月份就开始这么做，从那时开始，龙湖获取的项目都在我们要重点投资的城市。”

在航道聚焦方面，陈序平称要坚定地做航道整合，整合为五个主航道，五个主航道的使命都是要实现现金流及利润回正，包括要实现收入及利润的有序增长。

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从“家族化”到“机构化”

陈序平现年40岁。2008年，他在清华大学土木工程专业取得硕士学位后，以“仕官生”身份加入龙湖集团。此后，他曾历任工程经理、项目经理、投资发展部负责人等。2016年底，他作为成都公司总经理，带领成都龙湖将销售额从2016年的53亿元，一路做到2020年的180.23亿元。

2021年起，陈序平开始进入龙湖集团核心管理层。当年7月，他被任命为龙湖集团COO和地产航道总经理，一个月后即获任为公司执行董事及投资委员会委员。也是在这一年的中期业绩会上，他第一次作为集团高层公开亮相。

今年2月，他从邵明晓手中接任龙湖CEO，如今再度从吴亚军手中接棒，成为龙湖掌舵人。

值得关注的是，陈序平从校招管培生一路升到董事长的过程，更大的背景是龙湖从“家族化”走向深度机构化的过程。

吴亚军就曾公开表示，龙湖要摆脱创业期的特征，成为一个深度机构化的公司。她说：“深度机构化组织的特征，是不依赖于创始人和精英，而是进一步集团化和职业化。”

在30日的投资者会议上，吴亚军也有过类似表述。在赴美的学习企业数字化过程中，她见到现任董事长方洪波和创始人何享健，被方何二人的互动形式打动，认为他们互相尊重和欣赏。

“当时因为何享健没把公司交给自家人，而是交给了一个职业经理人，这件事在行业内还是议论纷纷的。”在吴亚军看来，美的的交班模式“更好，干得更漂亮”。所以，“我跟他们深聊以后，我觉得这种模式应该是龙湖未来的交班模式。我觉得一定要做成这个样子。”

自2009年起，龙湖开启“去家族化”进程。为了减少家族企业色彩，公司创始人之一蔡奎辞去副董事长及其他公司职务；2011年8月，吴亚军辞去CEO一职，交由邵明晓接任，其“去家族化”进程更进一步；如今，陈序平接班吴亚军，成为龙湖创立28年来第二位董事长，也标志着龙湖的现代公司化治理进入一个全新阶段。

“其实，今年中期业绩前后，我就准备交给他了，但8月初龙湖遭遇做空，销售额也没有回正。”吴亚军表示，随着三季度以来销售开始回正，加债务清偿，“现在辞任，我认为是一个比较好的时机。”

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吴亚军的龙湖岁月

1964年，吴亚军出生于重庆合川。1994年，她创办龙湖的前身——重庆佳辰经济文化促进有限公司。1995年，公司与国资企业合作成立重庆中建科置业，正式进军房地产业。

1996年龙湖正式进军住宅地产，1997年凭借重庆龙湖花园南苑项目一举成名。1998年成立物业管理部正式进军物业服务领域。2001年开发首个独立别墅项目重庆香樟林。2002年成立商业运营部正式进入商业地产，一年后重庆龙湖北城天街购物中心开业。2005年，龙湖进军北京，开启全国化。2009年11月，公司登陆港交所。

吴亚军交给陈序平掌舵的龙湖，可从下列方面窥其端倪：

从业务板块来看，龙湖主要包括地产开发、商业运营及物业等三类。地产开发板块对营收和净利的贡献最高，今年上半年的占比分别为86.27%和70.61%。不过，这2个数字在2014年分别为96.25%和91.53%。

商业方面尤以“天街”最为知名，截至今年6月底，龙湖商业累计已开业运营商场达65座。物业板块的平台为龙湖智创生活，目前正推动其上市。截至6月底，龙湖智创生活在管面积约2.8亿平方米、向65个购物中心提供商业运营服务，服务超过13000名租户。

土储主要集中在环渤海及西部。截至今年上半年，龙湖土地储备的32%分布在环渤海、26%分布在西部、19%分布在长三角、14%分布在华中、10%分布在华南。

从经营层面来看，龙湖情况稳定。上半年，龙湖实现营收948亿元，同比增长56%；核心权益后净利润66亿元，同比增长6%。1-9月，龙湖累计实现销售额1455.6亿元，较去年同期下滑27.92%。7月以来，地产销售回暖，第三季度实现销售额597.5亿元，同比转正。

龙湖CFO赵轶称：“我们的短债相对少，如果顺利的话，基本上到年底会剩下200亿左右大致明年到期的债务。”

关于“后吴亚军时代”的角色问题，吴亚军表示：“我未来的角色是公司的战略顾问，关注公司在哪、做什么生意、做谁的生意、为什么挣钱、这个商业模式行不行、模型对不对？我可能会提一些建议。”

她还表示，作为公司的大股东，她仍然关心公司的业务发展。“尤其关注公司如何适应市场寻求新的利润增长点、怎么规避风险？我也会跟管理层保持沟通，不在公司里面可能反而会更宏观、更清晰一些。” 吴亚军坦诚道。