专访仲量联行中国区零售地产研究负责人朱建辉：内容、场景、触点组成了世界级商圈的三要素

发布时间：2025-07-09 16:02:39 来源：引以为荣网 作者：探索

原标题：专访仲量联行中国区零售地产研究负责人朱建辉：内容、专访仲量中国责人朱建场景、联行触点组成了世界级商圈的区零三要素

21世纪经济报道记者 李果  成都报道

在建设国际消费中心城市的过程中，高能级商圈是售地商圈重要支持元素之一，是产研成世优势商业载体聚集地和高品质消费场景的实现地。

一系列数据表明，究负景触界级高能级商圈也是辉内各类首店品牌最青睐的落地区域之一。国内城市如何推动高能级商圈、容场尤其是点组的素世界级商圈的建设，首店经济在其中的专访仲量中国责人朱建作用是什么？对此，21世纪经济报道专访了仲量联行中国区零售地产研究负责人朱建辉，联行以成都为案例，区零去解析中国城市商圈的售地商圈进阶之路。

首店可从四方面提升城市消费吸引力

《21世纪》：从近日仲量联行发布的究负景触界级《2022年第三季度成都商业及物流地产市场报告》看，疫情散发、以及高温导致的限电限产对成都暑期旅游旺季、中秋节庆消费造成影响，成都市优质零售物业市场空置率上升至11.7%，环比上升0.6个百分点。零售物业租金也延续下滑趋势，全市优质购物中心首层平均租金环比下降1.2%。对于第三季度成都商业市场的表现你如何看，其后市又存在哪些发展机遇？

朱建辉：首先，疫情散发和高温限电，不是常规研究中的市场供需关系等内生因素，是一个黑天鹅事件引致的市场外生因素。从目前情况看，成都第四季度的经济与消费市场走势有望回升，优于第三季度，但成都优质零售物业的空置率难有明显回落。现阶段，品牌方更关注现金流状况，对新店扩张持更趋审慎态度。此前多店齐开的计划或因场内和场外等一系列因素，最终转变为单店模式或延缓开店策略。类似普遍性的策略转变，显然对成都优质零售物业的空置率下降并无利好。

但需要指出的是，尽管疫情带来市场短期波动，但横向比较，成都消费基本面仍优于全国主要城市。从仲量联行了解到的信息来看，多数品牌对成都市场仍保持信心。截至目前，成都仍有不少国际品牌的首店开业，凸显成都消费市场的硬实力和零售物业市场的韧性所在。另一方面，地方政府也通过发放消费券、消费补贴等措施，激励地方消费释放，对短期消费回暖有一定帮助作用；同时鼓励业主方与品牌携手同行，通过租金优惠，维持商场入住率的稳定性。

如国庆期间，成都20个餐饮品牌的30个门店日均营业收入113万元，与去年同期相比基本持平，较节前增长16%。

《21世纪》：综合各方面数据看，成都首店的增量在今年前三季度仍然保持了全国城市前列位次，成都首店数量的在近几年的高速增长，是否能推动整个消费市场由量到质的变化？

朱建辉：首店数量的增长，凸显出品牌方对一个城市消费及商业市场的信心。既然是品牌首次在一座城市开设的线下门店，那么首店面临的市场风险必然是商业选址的重点考虑因素。因此，当一个品牌首次进入某个市场时，品牌方往往会选择一个市场环境最稳健的地方开店。仲量联行认为，各类品牌对成都商业市场的信心是强于中西部主要二线城市的。新进成都的品牌必将带来新的消费触点，引发消费热潮，也可推动消费载体的空置面积去化。此外，首店在短时间及一定区域范围内，还具有消费内容的独特性和排他性，比如新品首发、联名商品等，有机会给这座城市带来新的消费客群，引领新的消费趋势。归纳而言，第一是首店可以在消费内容上带来新的业态、品牌，引领新的消费趋势；第二是激发新的消费话题和流量，引发关注热潮；第三是可以增强本地市场对其他周边地区的消费辐射能力；第四是形成消费市场的良性循环，吸引更多品牌前来试水开设首店。

《21世纪》：在当前的成都市场，首店更多的是外来品牌的聚集，但一座城市也要在本土品牌的供给力上有所表现。在这一方面，成都似乎有短板，对于本土知名消费品牌的培育，有什么建议？

朱建辉：我认为首店经济是一个零售消费市场更新迭代的过程。从结构讲，首店品牌由外来和本土两大阵营构成。首店，一方面是国际资源的引进和落地，另一方面更应鼓励属于成都的品牌代表成都走向全国，乃至世界的舞台，“成都创造”、“成都智造”、“成都质造”的标签在全国打响。为此我认为可以从几方面发力，第一是相关部门出台相关产业、创业扶持政策，支持本土创业者在零售商业领域突破，鼓励他们做大做强本土品牌，政策包括但不限于租金、税费的减免等；第二是在成都营造消费品牌的创业氛围，如培育各个消费行业的人才资源，聚集从研发到生产等各个环节的资源供方，此外物流供应链的全渠道构建亦不可或缺。

从具体的产品业态上看，我认为未来在成都有望培育壮大的本土品牌及业态聚焦于以下几类：首先是以火锅和川菜为代表的特色地方菜系的餐饮品牌；其次，各类网红茶饮、独立咖啡品牌、餐酒吧等业态在成都也具有培育的土壤；再者，在蓉聚集大量青年设计师，让成都的年轻潮流服饰品牌开始在消费市场有口皆碑，有望在全国潮流界走出成都范的潮牌。

内容、场景、触点组成了世界级商圈的三要素

《21世纪》：不少城市都提出了世界级商圈的打造计划，你如何去定义一座世界级商圈，里面包含了哪些要素？

朱建辉：仲量联行提出“消费3.0”的消费市场研究体系，其中消费内容、消费场景（载体）、消费触点是三大关键因素。回答这个问题，需要从这个研究体系出发去分析。一个世界级的商圈自然也离不开上述三大因素。

第一，消费内容需要国际品牌的高度聚集，同时也需要足够丰富的品牌和业态的构成；第二，拥有更多的一线品牌建立高能级的店铺，以及品牌的新品首发、首秀愿意放到该商圈来举行，通过品牌将商圈的影响力延伸至该品牌所覆盖的市场；第三，打造适合该城市商业市场发展的载体，并需要地标商业综合体加持。日本因土地有限，很多消费载体是百货业态，巴黎则以街区商业出名，而中国各大城市都无一例外发展一站式购物中心。

我认为，每座城市都需要适合其发展的高品质载体。当然，载体的背后是优质开发商商业地产开发能力与商业管理运营能力的落地。需要指出的是，世界级的商圈离不开在地文化的结合，在地文化也是赋予商圈独特文化气质标签的关键；然而文化本身是在一座城市不断传承发展的，对于任何一个开发商及商圈来说，它重要但并不新奇。因此，在地文化赋能国际化的商圈的关键在于——如何将其进行现代商业地产建筑设计的表达。

《21世纪》：在建设世界级商圈的过程中，成都的短板和长项分别在哪里？

朱建辉：成都有蜀文化、三星堆遗址、三国文化、市井茶馆文化等多元文化元素，文化的供给毫无疑问是很优质的，那么如何将其有机融合到不同的消费载体中，如何用现代商业地产的创新方式去设计和表达，才是对一个商业地产、城市更新项目的考验，也是一个商圈蝶变成为国际舞台中的新星的关键一跃。另外还有两个大的问题需要点出。首先，一个商圈内散售物业的占比情况对商圈的发展将带来限制性，因为散售物业分布于各个自然人手中，这有可能导致未来该商圈的扩张力和塑造性降低。其次，商圈之所以名为商圈，消费场景的延续性至关重要，如各个消费载体之间的步行距离不宜过长、在消费功能上的也需具备延续性。

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