防范烂尾楼风险，西安、沧州等地加强商品房预售资金监管

近期，防范多地出现购房者因收房无期宣布主动停贷的烂尾楼风现象，为防止对延期交房的险西焦虑逐步蔓延，已有地方政府出台政策加强预售资金监管。安沧

7月14日，州等资金西安市住建局等五部门联合出台了13项措施，地加以有效防范商品房延期交房增量问题，强商比如从购地环节严管房企激进行为，品房防范房企违规拿地和形成风险；建立“一项目一档案”制度，预售约束楼盘运作等。监管

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，防范近期的烂尾楼风延迟交付房屋现象和此前激进拿地是有关系的，违规借贷和高杠杆拿地，险西使得在当前企业项目开发过程中力不从心，安沧此次政策希望从拿地的州等资金过程就防范房企违规拿地和形成风险。

在强化商品房预售资金监管方面，西安要求资金全额入账。商品房预售资金（包括定金、首付款、购房贷款及其他形式的全部房款）应全部直接存入专用监管账户进行监管，开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。

后续则需要强化技术支撑，支持监管银行跟踪购房贷款入账情况，确保购房贷款交存至专用监管账户。

通知划分了“开发商”、“银行”两个主体在预售资金监管中的责任以及惩罚措施。各辖区住建部门每月要与监管银行对账不少于一次，发现开发企业违规挪用重点监管资金的，应当立即停止拨付并依法查处。

如果商业银行违反预售资金监管协议，未经辖区住建部门核实同意，擅自拨付监管资金的，应当负责追回资金；无法追回的依法承担相应赔偿责任。

“西安本次政策是近期停工断贷事件后首个官方的政策回应，其中资金全额入账、严格拨付标准、夯实银行责任是购房者们强调的要求，积极回应了购房者的呼声。”严跃进称。

中原地产首席分析师张大伟则对界面新闻表示，2003年央行出台的【121号文件】中就明确表示“企业将贷款挪作他用的，经办银行应限期追回挪用资金”。但由于各地监管政策不一样且经常变动，在实际操作中会出现执行不到位的情况。

除了开发商依法依规办事外，银行也必须在预售金制度中承担起责任。近日，河北沧州也发布了《沧州市商品房预售资金监管办法》（征求意见稿），其中对主体责任也进行了明确规定。

如果监管银行违反本办法规定，拒收、拒付或擅自拨付商品房预售资金，或者违规使用商品房预售资金，造成预售资金被挪用，导致工程无法按期竣工的，除承担相应法律责任外，由其上级主管部门依法处理，并不得再承担商品房预售资金的监管；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

在预售金存取方面，沧州提出预售人申请商品房预售许可前，应当选择监管银行，按照一次商品房预售许可申请对应唯一一个账户的原则，开立专用账户，并同监管银行、监管部门签订新建商品房预售资金监管协议。

设立监管账户后，在商品房买卖合同中须注明：“购房款不进入监管账号，此合同无效，买售双方可随时解除”字样。未设立监管账户的项目，相关部门不得办理商品房预售许可和商品房网签备案。

另外，广东汕头也于7月14日出台商品房预售款监督管理暂行办法，同样强调“商品房预售款专款专用”，购房者需直接按照合同将资金打入监管账户。如果有工程进度异常、延期交房问题楼盘项目的预售款监管，按“一案一策”方式，实行专门管理。

在业内人士看来，这些政策的表述并未有太多创新，都属于过去一些既有的政策表述。

张大伟提出，“保交付”一直是政策主基调，购房款全部入监管账户，否则合同无效这种表述、银行需要担责并且会受到处罚也是一直存在的，力度还需加强。

实际上，预售金监管政策各地不尽相同，且一直处在变动之中。比如地方政府2020年对预售资金监管有所松绑，去年下半年再度收紧。

今年上半年也有城市开始对预售资金监管有限度放松，主要方式有将监管资金分为重点及非重点，非重点部分资金的提取条件较松，另外还有放松拨付节点等，以减轻房企现金流压力。

而收紧除了预售金全额入账外，也体现在拨付标准上。

比如西安最新政策中提及，商品房项目完成主体结构验收前，累计使用重点监管资金不得超过总额的50%；完成竣工验收前，不得超过95%；完成竣工验收备案前，不得超过99%；不动产首次登记后，可以提取剩余1%。

其中，7层以上的建筑，总层数达到1/3、2/3前，累计使用重点监管资金分别不超过总额的20%和35%。

规范房企拿地、销售行为，加强预售金收取、监管与划拨，是预售制度中保障消费者权益最好的方式，或将有地方政府陆续出台类似政策，防范烂尾楼风险。

(责任编辑：焦点)