房企境内债融资迎来改善，中海150亿公募债获批通过

房地产企业的房企融资需求在政策多番支持下开始出现修复态势。

中指研究院监测显示，境内2022年10月房地产企业非银融资总额为556.8亿元，债融资迎中海同比上升16.4%，改善环比下降27.0%。募债行业平均利率为3.48%，获批同比下降2.39个百分点，通过环比上升0.01个百分点。房企10月融资同比首次出现正增长，境内与行业进入调整周期的债融资迎中海初期相比，行业融资已出现修复迹象。改善

从总量来看，募债与去年同期相比，获批今年1-10月的通过发行量同比已缩小至16.4%，且月度发行量基本平稳。房企从发行主体来看，央国企发行总额同比仅下降0.9%，在总发行中的占比为87.1%，提升了14个百分点。

中海地产是十分明显的案例。11月7日，深交所披露，中海企业发展集团有限公司（以下简称“中海地产”）所申请的150亿元小公募正式获批通过，将采取分期发行方式。

这笔大额公募债的获批通过相当迅速。10月24日，中海地产向深交所提交募集所明书，不到20天的时间即获得通过。

中海地产计划将这笔融资用于偿还公司有息债务、支持产业内房地产企业缓解流动性压力、项目建设以及补充流动资金。

即便房地产行业融资渠道这两年承压不少，但是中海地产的发债仍然保持着频繁、且低利率的节奏。

据不完全统计，今年以来，中海地产在公开市场已发行165亿元债券，包括90亿元中期票据和75亿元公司债。

孔雀开屏系统显示，中海地产2022年第七期、第六期中期票据均在评估中，注册金额总计达30亿元。

能在今年顺利发行多笔债券，一方面是得益于政策支持，另一方面也与中海地产的稳健财务状况有关。

现阶段仍能在境内发行公开债的房企包括万科、、、中海地产、华润置地、、首开、万达商管等企业。

近期房企融资接连有利好消息。中指研究院统计，叠加上半年对房地产并购贷款及并购债支持规模超过1000亿， 5月、8月示范房企通过信用风险缓释工具及全额担保发债融资百亿资金，8月底监管部门设立保交楼2000亿专项借款，9月底监管指示对房地产新增6000亿贷款等，合计年内房企所获资金支持约为万亿级。

在政策端持续支持房地产企业合理融资下，房企融资成本也进一步下降。从融资利率来看，10月融资综合平均利率为3.48%，同比下降2.39个百分点，环比上升0.01个百分点。

回归到企业自身，11月4日，中海地产发布公告称，10月份实现销售金额约312.91亿元，同比上升15.1%。这是为数不多同比销售额已回正的房企。

2022年1-10月，中海地产累计实现销售额约2325.94亿元，同比依然下跌23.1%，但下滑幅度好于行业平均水平。

房地产行业销售仍面临挑战的当下，中海地产过两千亿的销售额已是不易，前十月的销售规模已位居行业第四。

在现金流和财务状况方面，截至第三季度末，中海地产银行结余及现金为1193.5亿元，净负债率为43.7%，负债率处于行业最低区间。

得益于境内融资渠道的通畅，中海地产今年在投资布局上也保持着较为积极的姿态。

2022年1-10月，中海计收购的土地累计应占楼面面积约596.8万平方米，累计应付的土地出让金约为821.1亿元。上半年，中海地产累计投入超过百亿元用于并购位于广州、上海、成都等城市的相关项目股权。

但中海地产三季报中净利润出现下滑，也是当前整个房地产行业的写照。目前行业销售承压、资金回转周期的拉长，成为多数企业面临的共同问题。

为支持房地产行业良性发展，特别是满足民营房企的合理融资需求，11月8日，间市场交易商协会发布消息 ，交易商协会将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。

民营房企融资再收利好，地产板块股债也出现整体上涨。这意味着，政策对地产行业各方面的支持，有利于提振购房者、投资者信心，让整个行业回到正向发展的通道。

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